La domanda di seconde case nelle regioni turistiche svizzere rimane elevatissima e i prezzi continuano a salire a ritmi sostenuti. Secondo un'analisi diffusa oggi dalla società di consulenza Wüest Partner, l'incremento dei valori immobiliari per le abitazioni secondarie è stato superiore a quello del mercato delle residenze principali. Ma il Ticino si mostra meno dinamico.

Dall'inizio del 2020 i prezzi delle seconde case di fascia media nelle regioni turistiche sono aumentati in media del 46%. "Ciò corrisponde a una progressione annua del 6,5%", spiegano gli esperti di Wüest Partner. Nello stesso periodo gli appartamenti in proprietà utilizzati come alloggio principale sono rincarati del 32%, pari a un +4,6% annuo. Negli ultimi mesi, il mercato delle case di vacanza ha però mostrato segni di normalizzazione, avvicinandosi alla dinamica di quello primario. Secondo le stime di Wüest Partner nel 2025 i prezzi delle residenze secondarie cresceranno in media del 4,3%, mentre gli appartamenti destinati a residenza principale registreranno un +4,5%.

A livello regionale, la corsa al rialzo presenta differenze significative. I Grigioni e la Svizzera centrale fanno registrare le performance migliori, con tassi di crescita annui rispettivamente del 7,7% e dell'8,3% dall'inizio del 2020. Il Vallese ha recentemente accelerato, salendo al 6,2%. Da parte sua il Ticino registra invece la dinamica di gran lunga più debole fra le regioni considerate. Se si fissa a 100 il livello dei prezzi del primo trimestre 2016, nel quarto trimestre del 2025 il cantone sudalpino arranca infatti a 105, a fronte del 123 della Romandia, del 133 della Svizzera orientale, del 135 del Vallese, del 142 di Berna, del 152 dei Grigioni e del 163 della Svizzera centrale.

Tornando a livello nazionale, diversi fattori, alcuni di natura strutturale, spiegano l'impennata dei prezzi. In primo luogo la crescente diffusione del digitale rafforza tendenze come il telelavoro e la "workation", cioè l'unione di lavoro e vacanza, spiegano gli analisti. Di conseguenza aumenta la domanda di seconde case, in particolare nelle destinazioni ben collegate e paesaggisticamente attraenti.

Secondariamente, gli investimenti in infrastrutture e il potenziamento dell'offerta turistica annuale aumentano l'attrattiva delle località. "Dove le destinazioni non vivono solo di picchi stagionali ma sono più frequentate durante tutto l'anno aumenta anche la disponibilità a mantenere una seconda casa in modo permanente o a pagare prezzi più elevati al momento dell'acquisto", si legge nel rapporto.

Il terzo fattore riguarda l'offerta, che difficilmente può essere ampliata. La revisione della pianificazione del territorio e la legge sulle abitazioni secondarie rendono praticamente impossibile, in molti comuni, creare nuove capacità in misura tale da tenere il passo con la domanda. Il risultato è un persistente eccesso di domanda e la conseguente pressione sui prezzi.

Intanto l'offerta di appartamenti in proprietà nelle aree turistiche è notevolmente diminuita. Fino alla fine del 2019 la scelta era ancora relativamente ampia, grazie all'incremento dell'attività di nuova costruzione poco prima dell'entrata in vigore dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie e a un generale clima di incertezza che frenava la propensione all'acquisto. Dall'inizio della pandemia il quadro è radicalmente cambiato. "L'aumento tangibile della domanda ha ridotto sensibilmente il numero di offerte. In molte regioni turistiche - in particolare nel canton Grigioni - è ormai più difficile trovare un appartamento che nei centri urbani della Svizzera".

Per i prossimi trimestri, gli esperti prevedono un ulteriore aumento dei prezzi, seppur con intensità decrescente. Non vi sono infatti attualmente segnali di un calo significativo della domanda. L'elevata disponibilità a pagare dovrebbe continuare ed essere sostenuta dalla persistenza di modelli di lavoro e di vita più flessibili, come pure dall'attrattiva continua di molte destinazioni montane.

Sul fronte dell'offerta, non si intravedono impulsi aggiuntivi. Determinante è lo spazio ristretto a livello normativo: nei comuni con un'elevata percentuale di seconde case la legge e la pianificazione territoriale limitano di fatto le nuove capacità a pochi casi ben definiti, come le sostituzioni edilizie nell'esistente, i cambi di destinazione d'uso o modelli di utilizzo specifici. "Il patrimonio abitativo non può quindi crescere allo stesso ritmo della domanda. Rimane quindi un contesto che sostiene l'eccesso di domanda e quindi la spinta al rialzo dei prezzi", concludono gli specialisti.