Una questione che fa discutere e sulla quale anche la sezione locale della Lega dei Ticinesi si pone delle domande: queste ultime le ha rivolte direttamente al Municipio di Losone tramite un'interrogazione, nella quale chiede lumi circa l'acquisto dell'ex caserma San Giorgio.
Prima della richiesta di delucidazioni in merito, una lunga premessa che inquadra la vicenda:
"Considerato che il tema dell'edificabilità del comparto ex Caserma acquistato dal Comune pare non sia stato verificato e approfondito a sufficienza dal Municipio prima del Messaggio al Consiglio Comunale tendente all'acquisto del comparto ex Caserma, abbiamo voluto approfondire anche i contenuti del contratto di compravendita sottoscritto dal Municipio in data 26.01.2016.
Ne è emerso un quadro non particolarmente favorevole al Comune, poiché l'imprecisione della formulazione di alcune importanti clausole contrattuali potrebbe portare all'assunzione da parte del Comune di ulteriori spese, senza che questo fosse debitamente segnalato dal Municipio nel proprio Messaggio".
Di seguito i temi più rilevanti affrontati nel contratto di compravendita e sui quali le clausole pattuite non fanno particolare chiarezza.
A) Riduzione del prezzo di compravendita
Al capitolo II pag. 6 del contratto, le parti convengono la possibilità di una riduzione del prezzo di compravendita, sulla base di una perizia allestita da un terzo dipendente.
La formulazione della clausola non chiarisce:
-Quali sono i criteri per stabilire che la zona non può essere modificata (il PR deve essere cresciuto in giudicato entro il termine di 10 anni?) e che quindi al Comune è dato il diritto di ottenere una diminuzione del prezzo di compravendita
-Sulla base di quali criteri va determinato il minor prezzo (se l'azzonamento attuale non viene modificato e nemmeno l'utilizzo, cosa fa scendere il valore dei fondi?)
-Chi pagherà il perito
Non si capisce inoltre perché sia stata prevista questa clausola. A prima vista essa favorisce il Comune, che potrebbe beneficiare di una riduzione del prezzo di compravendita pagato. Ma dall'altro essa attesta pure che il Comune ha pagato per il comparto ex Caserma un prezzo superiore al valore attuale. Non si spiegherebbe altrimenti il fatto che, in caso di mancata modifica del PR entro 10 anni, il prezzo di compravendita possa essere ridotto (sulla base di critieri non scritti a contratto, quindi "fumosi").
B) Pianificazione del comparto
Al capitolo IV le parti si danno reciprocamente atto che secondo il PR del 1975 i fondi acquistati si trovano in zona militare.
Non si capisce la ragione di questa affermazione, infatti il PR di Losone del 1975, approvato prima dell'entrata in vigore della Legge federale sulla pianificazione del territorio (LPT) nel 1980, non ha più alcuna valenza giuridica dal 1988. Ciò che conta è l'azzonamento attuale a livello di PR (ö"fuori zona" edificabile) e non quanto valeva oltre 40 anni fa.
Sembra quindi che lo scopo di questa clausola contrattuale sia quello di lasciare intendere a chi la legge che i sedimi acquistati dal Comune siano edificabili poiché un tempo (40 anni fa) il PR di Losone aveva inserito il comparto in zona militare. Sia Municipio, sia Confederazione si sono guardati bene dal mettere nero su bianco nel contratto di compravendita qual è la zona attualmente vigente secondo il PR comunale (ossia che si tratta di un "fuori zona" edificabile) e il contratto generifcamente parla di "azzonamento attuale".
C) Smaltimento sostanze inquinanti presenti sui fondi
Al capitolo VII viene affrontato il tema delle sostanze inquinanti presenti sui fondi acquistati dal Comune. Prima di entrare nel merito della formulazione delle clausole è opportuno spiegare brevemente la differenza sostanziale tra un fondo "inquinato" e un fondo "contaminato", così come le conseguenze finanziarie per il proprietario del fondo stesso.
Il fondo inquinato da rifiuti viene definito sito inquinato. Se esso non è all'origine di effetti dannosi o molesti oppure se non vi sono pericoli concreti che tali effetti si producano, il fondo può essere lasciato così com'è e l'utilizzo attuale può continuare. In caso di lavori di scavo che toccano la parte inquinata del fondo, il proprietario è tenuto a far analizzare e a smaltire in modo appropriato) tramite discariche specializzate) il materiale di scavo prelevato dal terreno. I costi per le analisi e le discariche specializzate restano a carico del proprietario del fondo. Il proprietario del fondo che ha acquistato il terreno tra il 1. luglio 1972 e il 1. luglio 1997 può a determinate condizioni pretendere da chi ha causato l'inquinamento i due terzi delle spese supplementari di analisi e smaltimento del materiale (art. 32b bis LPAmb).
Il fondo inquinato da rifiuti che sono all'origine di effetti dannosi o molesti oppure se vi sono pericoli concreti che tali effetti si producano viene definito sito contaminato. Un sito contaminato deve per legge essere risanato. I costi di risanamento vengono ripartiti dall'autorità tra il detentore del sito (perturbatore per situazione) e chi ha causato l'inquinamento (perturbatore per comportamento); l'importo a carico del proprietario varia da un minimo del 5% ad un massimo del 40% dei costi.
Ciò detto, nel contratto di compravendita le parti attestano che il fondo sul quale sorge l'edificio ex Caserma è inserito nel catasto dei siti inquinati e che non è soggetto a sorveglianza o risanamento. Ciò comporta che di primo acchito il Comune di Losone non dovrà nel prossimo futuro assumere oneri legati all'inquinamento presente sul fondo.Qualora si dovesse però procedere a dei lavori di scavo, il Comune dovrà assumere a proprio carico il maggior costo legato all'analisi e allo smaltimento specifico del materiale di scavo.
Il contratto prevede anche che, qualora fosse necessario procedere con un risanamento (quindi nel caso in cui dovesse emergere che il fondo è contaminato), il Comune dovrebbe prendere a proprio carico l'importo di CHF 100'000, mentre i costi restanti rimarrebbero a carico della Confederazione. In sostanza: se il fondo è all'origine di effetti dannosi o molesti, ossia se è contaminato, il Comune pur non avendo alcuna colpa in merito dovrà sostenere delle spese di risanamento pari a CHF 100'000.Nel contratto non vi sono elementi che lascino intenedere sulla base di quali valutazioni sia statat decisa la cifra a carico del Comune; è quindi possibile che in caso di necessità di risanamento il Comune si ritrovi a pagare dei costi ben maggiori di quelli che l'autorità metterebbe a carico del proprietario del fondo mediante la propria decisione di riparto dei costi (infattim ritenuto che CHF 100'000 corrispondo al 5% delle spese di risanamento, il risanamento complessivo dovrebbe costare CHF 2 milioni).
Il contratto prevede pure una riserva esplicita per l'applicazione dell'art. 32b bis LPAmb. Come detto in precedenza, tale norma stabilisce a quali condizioni il proprietario di un fondo inquinato (non contaminato) può richiedere la partecipazione finanziaria dei precedenti detentori del fondo ai costi di analisi e smaltimento del materiale di scavo inquinato. Una delle condizioni è che il fondo sia stato acquistato nel periodo compreso tra il 1. luglio 1972 e il 1. luglio 1997, condizione manifestamente non rispettata nel caso dell'acquisto dei sedimi dell'ex Caserma. Il rimando a tale articolo di legge risulta pertanto incomprensibile, poiché manifestamente non applicabile al caso concreto.
Forse il rinvio all'art. 32b bis LPAmb è stato fatto erroneamente e le parti intendevano fare riferimento all'art 32d LPAmb, che regolamente l'assunzione delle spese di risanamento di un sito contaminato. Qui sta al Municipio esprimersi.
A ciò si aggiunge che nel contratto viene fatto riferimento ad una contaminazione da sostanze nocive per l'ambiente e/o la salute del parco edilizio immobiliare. La contaminazione comporta un obbligo di risanamento, mentre un inquinamento no. Il contratto di compravendita e nemmeno il Messaggio municipale chiariscono se il Comune dovrà provvedere al risanamento degli immobili. Non viene inoltre specificato a livello contrattuale chi sosterrà le spese derivanti dalla presenza di queste sostanze e in particolare se la Confederazione sosterrà una parte dei costi; la clausola a pag. 11 che esclude la responsabilità della Confederazione è infatti legata alla presenza di sostanze inquinanti e non alla presenza di sostanze che contaminano. Anche in merito a questo tema il contratto è pertanto impreciso e incompleto.
Visto quanto precede chiediamo al Municipio di rispondere alle seguenti domande:
1. Chi ha scelto il notaio che ha rogato il contratto di compravendita relativo ai sedimi del comparto ex Caserma, il Municipio o la Confederazione?
2. Le clausole discusse in precedenza di cui ai capitoli II, IV e VII del contratto sono state proposte dalla Confederazione o dal Municipio?
3. Il Municipio ha capito la portata delle clausole di cui ai capitoli II, IV e VII del contratto?
4. Il Municipio, dopo avere ricevuto la bozza di contratto di compravendita, prima della firma ha richiesto una verifica del testo da parte di un giurista interno o esterno all'amministrazione comunale? Se sì, quest'ultimo quali osservazioni ha espresso sulla bozza di contratto? Se no, perché?
5. Perché il Municipio ha accettato che il contratto di compravendita facesse riferimento al PR del 1975, manifestamente non più in vigore, rinunciando a mettere nero su bianco qual è l'azzonamento attuale del comparto ex Caserma acquistato?
6. Il Municipio è conscio degli oneri supplementari a carico del Comune derivanti alla presenza di sostanze inquinanti, rispettivamente contaminazioni, presenti sui sedimi acquistati? A quanto potrebbero ammontare?
7. Alla luce delle considerazioni espresse, il Muncipio ritiene necessaria un'aggiunta al contratto di compravendita, che precisi e soprattutto completi le clausole di cui ai capitoli II, IV e VII del contratto?
Il Municipio ha stipulato una polizza assicurativa per i beni in oggetto? Come si evince al foglio n° 7 paragrafo n° 3 atto di compravendita ROGITO n° 773 del 26.01.2016, i beni in oggetto del contratto si dichiara a chiare lettere che non sono assicurati e di riflesso viene invitato l'acquirente a voler stipulare da subito una polizza assicurativa per stabili. Il venditore ha declinato sin da subito qualsiasi responsabilità in caso di danni o distruzione. Se sì, con quale compagnia assicurativa è stato stipulato questo contratto e a quanto ammonta il costo del premio assicurativo?
9. Dove è ottenibile una copia della documentazione inerente gli esami svolti dalla società Ecointesys SA, che si è occupata di analizzare gli stati di inquinamento e/o contaminazione dei luoghi e degli stabili?".
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