Gli esperti: "L'addio al valore locativo potrebbe limitare la crescita del mercato ipoteche"

Il settore bancario svizzero guarda con serenità alla votazione popolare sull'abolizione del valore locativo. Un cambiamento di sistema potrebbe portare a un aumento dei rimborsi dei crediti ipotecari, ma ciò rallenterebbe solo leggermente la crescita del mercato elvetico, in atto ormai da anni. La concessione di mutui è un'attività fondamentale per gli istituti orientati al mercato interno, come le banche cantonali e regionali o le banche Raiffeisen. Beneficiano di un mercato che, secondo uno studio di Moneypark, cresce in media del 3% da anni. Nel 2024 il volume delle ipoteche è aumentato del 2,6%, ovvero di 32 miliardi di franchi, superando i 1'200 miliardi.

La Svizzera presenta uno dei più alti livelli di indebitamento ipotecario pro capite al mondo, nonostante solo un terzo delle famiglie (36%) viva in una casa di proprietà. Questo fatto è spesso attribuito al sistema vigente di tassazione del valore locativo; infatti, la deducibilità fiscale degli interessi passivi induce spesso i proprietari a non ridurre il proprio indebitamento: investono invece il patrimonio disponibile in titoli, che sono più redditizi. Le banche ne traggono spesso un doppio vantaggio: oltre agli interessi attivi sui mutui, guadagnano anche con le commissioni sulle operazioni con azioni, obbligazioni o fondi. Gli esperti non prevedono però una grande ondata di rimborsi dei mutui qualora il popolo svizzero, il prossimo fine settimana, dovesse approvare l'addio al valore locativo. "Non sono molte le persone che possono semplicemente rimborsare una parte consistente della propria ipoteca", afferma Andreas Dietrich, esperto bancario della Scuola universitaria professionale di Lucerna (HSLU).

Lo specialista prevede che, in caso di cambiamento del sistema, nel corso di cinque anni verrebbero rimborsati circa 40-80 miliardi di franchi di mutui. Ciò corrisponde a circa il 3-7% del mercato totale attuale. Il professore è quindi più cauto degli esperti di Moneypark, che stimano i rimborsi tra i 50 e i 150 miliardi. Da parte sua l'Associazione svizzera dei banchieri (ASB) non vuole fare previsioni al riguardo: "L'effetto è difficile da valutare e potrebbe variare da un istituto all'altro, in particolare a seconda del portafoglio ipotecario e della clientela", spiega una portavoce. Nel frattempo, però, il mercato dei crediti per la casa si espande da tempo di 25-40 miliardi di franchi all'anno, sottolinea Dietrich. E se questa crescita dovesse continuare malgrado l'abolizione del valore locativo tra cinque anni il mercato ipotecario sarebbe ancora più grande di oggi. L'influenza di un cambiamento nel sistema fiscale si farebbe sentire gradualmente nel corso di diversi anni, osserva l'analista Andreas Venditti di Banca Vontobel: la maggior parte dei clienti ha infatti stipulato mutui a tasso fisso che, in media, hanno ancora una durata di alcuni anni. "Il cambiamento di sistema potrebbe portare a tassi di crescita più bassi nel settore ipotecario nei prossimi anni, ma non mi aspetto un crollo immediato". In ogni caso il sistema fiscale è solo uno dei fattori responsabili dell'elevato indebitamento ipotecario nella Confederazione. Secondo Dietrich elementi più importanti sono la crescita demografica, l'andamento dei prezzi immobiliari e il basso livello dei tassi d'interesse.

Il settore bancario si tiene completamente fuori dalla campagna sull'abolizione del valore locativo. L'ASB ha una "posizione neutrale" sulla questione, indica l'addetta stampa. Da un lato lo status quo ha dato buoni risultati, con la deducibilità degli interessi passivi che ha un "effetto moderatamente favorevole alla proprietà"; dall'altro l'abolizione del valore locativo o una limitazione della deducibilità degli interessi passivi tenderebbe ad avere un impatto positivo sulla stabilità dell'intero mercato finanziario, viene argomentato.