Nulla da fare per Petra Weiss: "Disdetta tardiva"

Ticino

8 anni fa

Ecco i motivi per cui il TF ha dato ragione agli inquilini che l'artista voleva sfrattare dalla sua casa di Meride

È perché ha sbagliato i termini della diffida inviata agli inquilini e poi aspettato troppo tempo per mandare loro la disdetta per mora, che l'artista Petra Weiss non ha potuto tornare in possesso della sua casa materna nel nucleo di Meride.

Lo si evince dalla sentenza pubblicata oggi dal Tribunale federale (4A_244/2017), il cui esito era stato anticipato in settembre da La Regione (vedi articoli suggeriti).

Nella sentenza si legge che la vicenda ha avuto inizio il 29 ottobre 2014, quando Petra Weiss e gli inquilini hanno firmato un contratto di locazione per la casa di Meride, con una pigione di 1'200 franchi al mese tutto compreso. Subito dopo la firma del contratto, l'artista ha però fatto sapere agli inquilini che occorreva sottoscrivere un contratto "definitivo" in sostituzione di quello del 29 ottobre, che menzionasse una comunione ereditaria come locatrice e prevedesse l'assunzione di spese di riscaldamento, il deposito di una garanzia e un adeguamento del canone.

Le due parti non sono riuscite a trovare un accordo, per cui il 10 febbraio 2015 Petra Weiss ha disdetto il contratto di locazione con effetto al 31 maggio 2015.

In seguito, il 23 marzo 2015, Petra Weiss ha diffidato gli inquilini a pagarle 3'600 franchi per i canoni di gennaio, febbraio e marzo 2015, avvertendoli che in caso di mancato pagamento entro il 24 aprile 2015 avrebbe disdetto il contratto per mora.

Disdetta che ha infine inviato il 24 luglio 2015, con effetto al 31 agosto 2015.

In precedenza, il 5 giugno 2015, Petra Weiss aveva chiesto al Pretore di Mendrisio-Nord di ordinare l'espulsione degli inquilini, ma la sua azione era stata dichiarata irricevibile, con sentenza del 27 luglio.

Gli inquilini hanno contestato la disdetta del 24 luglio e, fallita la procedura di conciliazione, hanno chiesto alla Pretura di Mendrisio-Nord, oltre alla concessione dell'assistenza giudiziaria, che fosse accertata la nullità o l'inefficacia della disdetta. Petra Weiss si è opposta all'azione e ha chiesto l'immediata espulsione degli inquilini nonché il pagamento delle indennità mensili da 1'200 franchi per occupazione abusiva dell'abitazione.

Con sentenza del 9 maggio 2016, il Pretore aggiunto ha accordato l'assistenza giudiziaria agli inquilini, ma ha respinto la loro richiesta, ordinandone l'espulsione immediata dalla casa e il pagamento di 1'200 franchi al mese a partire dal 1° settembre 2015.

Il giudizio di prima istanza è però stato riformato dalla II Camera civile del Tribunale di appello ticinese, che il 15 marzo 2017 ha accertato l'inefficacia della disdetta per mora del 24 luglio 2015.

Petra Weiss, patrocinata dall'avvocato Rossano Bervini, è quindi insorta davanti al Tribunale federale, chiedendo l'annullamento della sentenza d'appello e la conferma di quella del Pretore aggiunto.

Ma anche i giudici federali, come già quelli cantonali, hanno ritenuto che la prima diffida inviata da Petra Weiss, quella del 23 marzo, fosse irregolare, in quanto la scadenza del 24 aprile assegnata per il pagamento delle pigioni arretrate era inferiore di sei giorni al termine di trenta prescritto, considerando quale data di notifica l'ultimo giorno di giacenza della lettera raccomandata non ritirata dagli inquilini, ossia il 31 marzo 2015.

Anche la disdetta per mora del 24 luglio è stato ritenuta "abusiva" dai giudici federali, come prima dai giudici cantonali. "Se il conduttore non paga entro il termine fissatogli, il locatore di locali d'abitazione può recedere dal contratto con preavviso di almeno trenta giorni per la fine di un mese" si legge nella sentenza. "Non deve necessariamente farlo subito, ma non può lasciare trascorrere troppo tempo; la disdetta data dopo diversi mesi può, a seconda delle circostanze, risultare contraria alle regole della buona fede."

"La locatrice, che era rappresentata da un avvocato, non poteva ignorare che per prassi e dottrina la disdetta per motivi gravi poteva essere contestata anche solo nell'ambito della procedura di espulsione, per cui la mancata contestazione immediata non poteva indurla a credere in buona fede che quella disdetta fosse divenuta definitiva" si legge ancora nella sentenza. "Tanto più che si trattava di una disdetta sussidiaria rispetto alla disdetta per mora."

"Nell'istanza di espulsione per motivi gravi del 5 giugno 2015 la locatrice si era invero riservata di notificare "se necessario" anche la disdetta per mora, ma i giudici ticinesi hanno costatato che a quel momento il termine di pagamento assegnato con la diffida era già scaduto da cinque settimane e hanno concluso che è contrario allo spirito dell'art. 257d CO e alle regole della buona fede prorogare in tale modo una situazione d'incertezza giuridica" scrivono ancora i giudici federali. "Incertezza provocata oltretutto dall'atteggiamento contraddittorio assunto dalla locatrice fin dall'inizio del rapporto contrattuale. "

"Non essendo fatte valere né ravvisabili altre circostanze che potessero giustificare il differimento della dichiarazione di disdetta per mora, l'attesa di tre mesi è eccessiva" concludono i giudici federali, che hanno quindi respinto il ricorso di Petra Weiss, ponendo a suo carico le spese giudiziarie di 2'000 franchi e obbligandola a rifondere agli inquilini, patrocinati dall'avvocato Luca Zorzi, 2'500 franchi per le spese sostenute per la procedura al Tribunale federale.