Si cercano sempre più immobili per la logistica
La pandemia ha fatto crescere in tutto il mondo l’interesse degli investitori per gli immobili destinati alla logistica. Anche in Svizzera questa classe di attivi è sempre più alla ribalta: ma alla domanda vivace si contrappone un’offerta limitata.
di Keystone-ATS
Si cercano sempre più immobili per la logistica

Il tema figura fra quelli messi in luce nell’ultimo rapporto sul mercato immobiliare pubblicato oggi da Credit Suisse. La crisi del coronavirus ha innescato un calo globale della domanda di superfici commerciali e gli investimenti focalizzati su aree legate a commercio al dettaglio, alberghi o uffici sono stati penalizzati anche in borsa. Le cose sono invece andate assai diversamente per le superfici destinate alla logistica: gli investimenti quotati in immobili di tal tipo hanno beneficiato di una performance del 15% nel corso del 2020, in controtendenza rispetto all’evoluzione generale. La fiducia degli specialisti su questo segmento si basa sulla straordinaria spinta che il Covid-19 ha fornito al commercio online. I confinamenti in tutto il mondo hanno accelerato ulteriormente il ricordo al web: per non rinunciare al consumo di determinati beni, molte economie domestiche hanno effettuato acquisti online per la prima volta o li hanno incrementati. È presumibile che una parte significativa di questo spostamento si manterrà pure dopo che la pandemia si sarà placata. E in Svizzera esiste ancora un buon margine di sviluppo.

La crescita del commercio online rappresenta una grande sfida per la logistica: si tratta di portare il più rapidamente possibile un volume sempre maggiore di piccole spedizioni al cliente finale. In Svizzera ciò si riflette in una crescita esponenziale del volume dei pacchi presso la Posta (+23% nel 2020). La concorrenza tra i vari commercianti online non è più solo sul prezzo: la fornitura è diventata una parte centrale della strategia. La “next-day delivery” (oggetto in arrivo il giorno dopo) è diventata uno standard, mentre la “same-day delivery” (il giorno stesso) viene offerta sempre più spesso. Inoltre, il cliente si aspetta oggi un reso gratuito e una gamma crescente di servizi aggiuntivi. La logistica dietro il commercio online non solo è diventata significativamente più complessa, ma richiede ora anche superfici maggiori. Prologis, uno dei principali sviluppatori e operatori di immobili logistici al mondo, stima che i commercianti online presentano una necessità di superfici logistiche è più di tre volte superiore a quella del commercio al dettaglio stazionario. Le ragioni sono la grande ampiezza dell’assortimento, nonché gli necessari per l’evasione degli ordini e il trattamento dei resi. Ma non solo i commercianti online dovranno espandere le loro superfici destinate alla logistica nei prossimi anni; anche molte aziende manifatturiere sono state colte in contropiede durante la crisi del coronavirus e hanno dovuto affrontare rallentamenti o interruzioni nelle catene di fornitura. Si troveranno così ad agire per il futuro.

La ripartizione geografica della domanda per le superfici destinate a magazzino in Svizzera si evince da un’analisi degli abbonamenti di ricerca sui portali online. La maggior parte delle superfici viene ricercata negli agglomerati, in particolare nell’area di Zurigo. Ticino e Grigioni appaiono per contro piuttosto fuori dai giochi, in base ai grafici pubblicati dagli specialisti di Credit Suisse. Inoltre sulla scia della crescente importanza delle catene di fornitura e in ossequio al trend alla sostenibilità i requisiti per gli immobili logistici sono aumentati. Molti stabili esistenti in Svizzera difficilmente soddisfano le moderne esigenze. Vi sono però nel contempo anche forti ostacoli per sviluppi di grandi dimensioni: il caso ideale di un grande sito con possibilità di espansione e collegamenti autostradali e ferroviari è spesso difficilmente realizzabile. Di conseguenza, le aziende fanno sempre più compromessi e, per esempio, optano per immobili a più piani e magazzini decentralizzati.

Vista l’alta domanda di superfici l’attività di costruzione nel campo in questione dovrebbe aumentare nei prossimi anni. Sulla base delle domande di costruzione, tra il 2016 e il 2020 è stata avviata in tutta la Svizzera la pianificazione di grandi progetti di stoccaggio e logistica per circa 2,2 miliardi di franchi. Tra i principali costruttori figurano i grandi rivenditori al dettaglio svizzeri, come Migros.

Anche se predomina una penuria, per lo meno per le superfici più grandi in ubicazioni attraenti, gli affitti delle superfici logistiche esistenti in Svizzera fino al 2018 sono diminuiti, contrariamente all’andamento internazionale. Negli ultimi anni, l’affitto mediano teorico per le superfici destinate alla logistica si è assestato attorno ai 75 franchi al metro quadrato; se si includono anche le superfici a uso ufficio integrate, il valore è di 90-100 franchi. Tuttavia, questi affitti sono di gran lunga superati per gli immobili moderni e di grandi dimensioni in buone posizioni e in zone vicine ai centri.

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