Il contesto di tassi bassi favorisce la costruzione, ma l'edilizia residenziale rimane a un livello basso di fronte alla crescita della popolazione: è la conclusione cui arriva uno studio di Raiffeisen, che si concentra anche sulle costruzioni sostitutive, che provocano un aumento del costo dell'alloggio.

"La costruzione di abitazioni in Svizzera è in stallo", sostengono gli esperti della banca. Per avere un'idea concreta di quanto la realizzazione di nuove abitazioni sia insufficiente occorre metterla a confronto con l'andamento demografico: se tra il 2004 e il 2017 per 10000 abitanti venivano progettate in media 7,3 abitazioni all'anno, tra il 2020 e il 2024 il dato è sceso a 5,5.

In queste cifre, che si riferiscono a richieste di concessioni edilizie presentate, non si tiene inoltre conto del fatto che per la costruzione di nuovi spazi abitativi sempre più spesso devono essere demoliti anche degli appartamenti. Infatti con la progressiva densificazione edilizia l'importanza delle nuove costruzioni sostitutive è in costante aumento. Oggi, per ogni 100 abitazioni di nuova costruzione, 17 vecchie vengono demolite o ristrutturate. Gli interventi sostitutivi riguardano soprattutto case unifamiliari e piccoli immobili piuttosto datati, ma anche edifici più giovani, degli anni '60 e '80. Questa tendenza è particolarmente marcata nei centri urbani.

"Costruire nuovi immobili sostitutivi come forma di densificazione è una pratica controversa", constatano gli specialisti di Raiffeisen. Da un lato questa consente un elevato incremento netto di abitazioni: in media, per ogni casa demolita ne vengono costruite quattro nuove. Soprattutto nelle città, dove lo spazio abitativo è particolarmente richiesto, le nuove costruzioni sostitutive consentono di soddisfare il grande fabbisogno di spazi. Dall'altro, però, la riqualificazione di vecchi edifici comporta notevoli sfide sociali ed ecologiche: le vecchie abitazioni, più convenienti, scompaiono per fare spazio a nuove unità più costose, inoltre va perduta la cosiddetta energia grigia dei vecchi edifici, ossia quella utilizzata per la produzione, il trasporto o lo smaltimento dei materiali di costruzione o per la costruzione stessa. E questo è un problema dal punto di vista ambientale.

"Nonostante le critiche spesso non esistono alternative alle nuove costruzioni sostitutive per far fronte alla carenza di spazi abitativi senza contrastare l'espansione urbana, poiché forme di densificazione meno invasive, come ristrutturazioni e sopraelevazioni, non sono sufficienti a massimizzare lo sfruttamento delle scarse superfici di terreno edificabile", spiega Fredy Hasenmaile, economista capo di Raiffeisen, citato in un comunicato. "Affinché questo processo continui a essere socialmente accettato, occorre anche prestare maggiore attenzione alla sua sostenibilità sociale ed ecologica".

Intanto sempre secondo l'istituto la situazione sul mercato degli appartamenti in affitto rimane "molto tesa". A causa della persistente solidità del fenomeno immigratorio e della bassa attività di costruzione la domanda di abitazioni in locazione supera l'offerta. La continua scarsità di alloggi fa lievitare gli affitti senza sosta. Ciò comporta una sempre maggiore concentrazione della popolazione nell'attuale parco immobiliare. Da alcuni trimestri si moltiplicano però i segnali di un aumento dei progetti di abitazioni. Nel 2024 sono state registrate complessivamente 3400 abitazioni in più tra le domande di costruzione rispetto all'esercizio precedente (+7%). Secondo gli specialisti di Raiffeisen il volume del conseguente ampliamento atteso del parco immobiliare residenziale non dovrebbe tuttavia essere sufficiente a soddisfare la domanda elevata e a mitigare in modo significativo l'attuale carenza di spazi abitativi. Il calo dei tassi d'interesse rende infatti più interessante progettare nuove costruzioni. "Ma è difficile che, anche con tassi negativi, si possano raggiungere gli elevati livelli di costruzione del passato, dal momento che gli ostacoli normativi e la disponibilità molto limitata di terreno edificabile riducono irrimediabilmente il potenziale", spiega Hasenmaile.

Non molto diverso è il discorso sul mercato degli alloggi in proprietà, che è tornato a vivacizzarsi. La proprietà per piani è rincarata del 3,5% per cento nell'arco di un anno, mentre i prezzi delle case unifamiliari sono saliti addirittura del 5%. "Malgrado gli elevati prezzi immobiliari le economie domestiche disposte all'acquisto riescono a raccogliere il capitale proprio necessario, ad esempio tramite acconti della quota ereditaria o ricorrendo agli averi previdenziali: è quindi prevedibile che l'elevata dinamica dei prezzi durerà ancora", osserva Hasenmaile.

Per quanto riguarda gli uffici, va detto che molte aziende stanno richiamando il proprio personale in azienda. La percentuale di dipendenti con la possibilità di lavorare da remoto è ancora vicina ai picchi raggiunti durante la pandemia da coronavirus: ma da allora la regolarità dell'home office si è costantemente ridotta e la maggiore presenza negli uffici, unitamente alla forte crescita occupazionale degli ultimi anni, determina un aumento del fabbisogno di superfici. "Dopo vari anni di flessione, di recente le prospettive per gli immobili a uso ufficio sono quindi di nuovo notevolmente migliorate", conclude Hasenmaile.