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Mercato immobiliare

Buone notizie per chi vuole comprare o costruire casa

Secondo uno studio pubblicato recentemente da comparis.ch gli interessi ipotecari a lunga durata sono ancora in diminuzione e si situano intorno all’1,6% per ipoteche a dieci anni. Buone notizie, dunque, per chi vuole comprare o costruire casa.

Ma il tasso di interesse è l’unico criterio di cui tenere conto?
“I tassi di interesse sono certamente bassi, e questo può fare gola a coloro che vogliono costruire o acquistare casa. Naturalmente occorre tenere conto che un’abitazione è spesso l’investimento della vita e come tale la prospettiva deve essere quella di diversi decenni. Se è vero che attualmente, con un regime di tassi di interessi così bassi, vale la pena di scegliere un’ipoteca a tasso fisso anche per molti anni, è altresì vero che nell’arco di venti o trent’anni i tassi ipotecari possono cambiare, e di molto. Basti pensare che agli inizi degli anni Novanta i tassi erano addirittura anche del 9%. Questa potrebbe dunque essere una variabile di cui tenere conto e di cui discutere con il proprio consulente”.

Questo non suscita timori anche nella Banca, al momento di erogare un’ipoteca?
“In realtà la Banca prima di concedere un credito ipotecario sonda in maniera approfondita la capacità del cliente di far fronte al pagamento degli interessi e degli ammortamenti: è quello che chiamiamo calcolo della sostenibilità. Parlando in termini generali, possiamo dire che questa sussiste qualora il cliente non debba versare per interessi, ammortamenti e spese accessorie più di un terzo di quello che percepisce come reddito. Va sottolineato che in Svizzera gli istituti finanziari adottano criteri prudenziali nell’ambito della concessione di crediti ipotecari, e questo vale sia per la stima del valore dell’oggetto immobiliare, sia appunto per i criteri di calcolo dell’aggravio e della sopportabilità del debito. Anche se i tassi di mercato si aggirano come abbiamo visto a livelli storicamente bassi, in realtà la Banca applica un “tasso teorico”, anche del 6% o 7%, capace dunque di integrare eventuali rialzi, anche repentini, del tasso di interesse. Questo tasso teorico è ben al di sopra di quello di mercato, proprio per garantire al cliente di riuscire a far fronte al suo debito, e alla Banca di detenere così un portafoglio creditizio sano. Vi è da dire che il tasso finale proposto al cliente è anche calcolato in funzione del così chiamato “Risk adjustment price”: significa che le condizioni proposte al cliente variano anche in funzione della sua capacità finanziaria di risarcire il debito. Anche questo fattore è da interpretare come una garanzia per il cliente e per la Banca”.

Tasso fisso o variabile: quale è la formula giusta?
“Non c’è una regola generale: il cliente sceglie ciò che meglio si adatta alle sue esigenze. Come abbiamo detto attualmente i tassi di interesse di riferimento sono ai minimi livelli storici ed è quindi naturale che molti clienti stiano dunque optando per la nostra ipoteca FERMA, la quale, come si evince dal nome, si basa su un tasso di riferimento fisso. Questa soluzione consente di proteggersi dal rialzo dei tassi favorendo una pianificazione finanziaria a lungo termine, anche se ha un costo maggiore di un’ipoteca LIBOR. Con quest’ultima si approfitta dei tassi bassi ma ci si espone al rischio che i tassi salgano nel breve e medio termine. Esistono tuttavia anche le formule miste”.

Negli scorsi anni si sono levate molte voci inerenti una potenziale bolla immobiliare: sono ancora attuali? Cosa ne pensa in merito? Vi sono timori per il Ticino? Quali rischi corre chi compra casa?
«Negli ultimi cinque anni si è assistito a una crescita significativa delle spese per l’edilizia e del valore delle transazioni immobiliari. Le abitazioni hanno registrato un aumento sensibile del loro valore. Siamo comunque lontani dalla situazione degli anni Novanta, dai valori estremi delle transazioni raggiunti in quel periodo, quando in poco tempo un immobile poteva essere comprato e venduto anche tre volte. Le informazioni più recenti in merito al mercato immobiliare indicano segnali un po’ contrastanti per quanto riguarda il Ticino. Finora il Luganese e il Locarnese sono state le regioni dove sono avvenute le maggiori crescite. Alcuni dati indicano comunque un rallentamento del settore. Di sicuro vi è che l’andamento del valore delle transazioni immobiliari appare al ribasso. Guardando al tasso di abitazioni vuote – un altro importante indicatore di una possibile bolla immobiliare – questo è sì cresciuto, ma comunque continua a situarsi sotto la media nazionale: attualmente siamo all’1,01%, mentre la media nazionale è dell’1,19%. La domanda, dunque, sembra assorbire l’offerta”.

Fino a quando durerà questa situazione eccezionale relativa ai tassi ipotecari?
“L’evoluzione dei tassi ipotecari è anche legata ai tassi di riferimento della BNS, che attualmente si trovano in territorio negativo. È difficile tracciare previsioni, ma al momento gli analisti non credono che vi sarà un rialzo dei tassi di interesse nei prossimi sei mesi o addirittura nel prossimo anno, e che se anche dovesse avvenire non sarà repentino”.

Come fate a BancaStato a monitorare l’evoluzione del mercato immobiliare ticinese?
“In primo luogo tramite la nostra vasta esperienza e il nostro contatto diretto, giornaliero e profondo, con il territorio e i ticinesi. Oltre a vivere in prima persona le evoluzioni del settore, ci basiamo inoltre su due indici chiamati CAEX e APEX: rappresentano l’andamento dei prezzi delle case unifamiliari e degli appartamenti nel Cantone dall’inizio del 1998. Il metodo di calcolo e i dati utilizzati sono considerati i migliori per misurare fedelmente tali andamenti. La pubblicazione degli indici avviene in collaborazione con il Centro di informazione e di formazione immobiliare, al quale banche, assicurazioni e casse pensioni forniscono in maniera anonima informazioni circa i prezzi degli immobili effettivamente pagati. CAEX e APEX rappresentano lo strumento di misura più affidabile per quanto concerne i prezzi degli immobili nel mercato ticinese. Consideriamo anche le statistiche e le analisi elaborate dal Cantone e da specialisti del settore”.

I criteri di sostenibilità ecologica sono sempre più applicati nelle costruzioni. Proponete ipoteche “verdi”?
“Certamente. Coloro che certificano la loro abitazione con un’etichetta Minergie possono godere del tasso ipotecario agevolato della nostra ipoteca BONUS+ EcoCasa. Abbiamo voluto premiare chi investe nello sviluppo sostenibile”.

Quali consigli a chi cerca casa?
“Senza dubbio occorre ponderare bene se il prezzo è coerente con il bene in questione. Nel caso dell’acquisto le riflessioni devono per forza di cose essere più approfondite, considerando che spesso si tratta di un bene destinato ad accompagnarci tutta la vita. Occorre sempre rivolgersi a degli esperti e ricordarsi che il proprio consulente è un preziosissimo aiuto per ogni domanda o dubbio”.

Banca Stato con voi | 3 giu 2016 15:00